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两年半净亏损超10亿 青客公寓能否靠上市“续命”
 发表时间:2019-11-23 14:43:30 

两年半累计净亏损超过10亿的青科公寓能否通过上市“持续”?

青科公寓已经连续几年亏损。它能否成功上市几乎是一个生死攸关的问题。与此同时,清客公寓也面临越来越多的投诉。

张伟的《投资者战略》

过去两年,长期租赁公寓运营商寻求上市的传言时有发生,但大多数人“只听到他们的声音,却看不见他们。”最近,一家父母租房的公司可能最终在美国上市。

10月8日,青科公寓在美国证券监督管理委员会(sec)官方网站上披露了ipo招股说明书,成为中国首家上市的长期租赁公寓运营商。招股说明书显示,青科公寓将在纳斯达克上市,并计划筹资1亿美元。

根据招股说明书,青科公寓在过去两年半的累计亏损约为11.17亿元(人民币,下同)。对于亏损的青科公寓来说,这次能否成功上市已经成为生死攸关的问题。

高速扩张下的隐患

公共信息显示,青科公寓成立于2012年。截至2019年6月30日,青科公寓共有96854套公寓。就房间大小而言,青科公寓是中国第三大长期公寓运营商,仅次于自由和蛋壳。

从创业初期的940个房间到申请首次公开募股时的90,000多个房间,青科公寓在过去6年的规模发展中留下了许多隐患。

首先,利润远未到来。

招股说明书显示,青科公寓2017年和2018年的营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同期利润分别为-2.45亿元和-4.98亿元。2019年上半年,青科公寓亏损达3.73亿元。根据这一趋势,2019年全年青科公寓的损失可能会进一步扩大。

同时,青科公寓的账面资本也难以支撑公司的燃烧率。

财务数据显示,截至2019年6月30日,青科公寓现金、现金等价物和限制性现金总额为4.5亿元。根据2018年5.8亿元的烧荒,青科公寓的现金流难以再维持一年,通过上市等渠道融资迫在眉睫。

其次,关于该公司的负面消息仍在继续。

黑猫投诉显示,截至今年6月底,共有505起针对青科公寓的投诉,大部分是关于合同纠纷,如与租户相关的不透明收费、租金退款困难以及消费分期付款等。

其中,消费分期付款是清客公寓被投诉的“重灾区”。

根据招股说明书,青科公寓主要采用“租金折扣”的方式吸引租户向其合作的金融机构借钱。预付半年租金的折扣是5%,预付整年租金的折扣是10%。如果租户有财务压力,他们可以向与青科公寓合作的金融机构申请分期付款,最多26个月的分期贷款。申请获得批准后,金融机构将资金转入青科公寓账户一次,租户每月将分期还款给金融机构。

至于租户,如果他们的消费不逐步到位,他们将面临信用违约的风险。其他租户表示,在签订合同时,他们根本不知道消费阶段的细节,只是发现向金融机构偿还贷款的成本太高,导致纠纷不断。

根据招股说明书,截至2019年6月底,青科公寓将与11家金融机构合作提供消费阶段,65.2%的租户将采用消费阶段。如此大面积的租户阶段也将增加投诉清客公寓的可能性。

“主房东”模式可能影响估价

如前所述,租户成功申请消费分期付款后,金融机构会直接将资金转入长期租赁公寓账户,这笔钱也是对长期租赁公寓运营商可持续发展的一个推动。

根据招股说明书,截至2019年6月底,青科公寓共收到预付租金7.9亿元。扣除其他费用,累计预付租金约为5亿元,也是青科公寓的主要收入来源。

一些专家认为,在长期租赁公寓主导的消费阶段模式下,租户的贷款需求得到了极大的挖掘,允许他们使用自己的信用帮助长期租赁公寓运营商融资。一旦租户无力支付或长期租赁公寓如雷贯耳,可能会给租户带来逾期信用调查等方面的影响。

然而,在爱情公寓、杭州丁家公寓和住宅公寓等品牌持续雷暴雨的情况下,长期公寓“主房东”模式的可持续性也引发了行业讨论。

监测数据显示,中国20个重点城市的公寓租金回报率仅为1%至3%,低于4%至6%的写字楼租金回报率。在一封宣布破产的公开信中,莱加公寓曾表示,作为“主房东”,长期公寓投资周期长,运营成本高,利润难,长期公寓行业的“高进低出”存在巨大缺陷。

与此同时,长期公寓仍然受到更新率下降的困扰。根据招股说明书,截至今年6月30日,青科公寓与其租户的平均合同期限为11.7个月,其中47.3%选择在合同到期前收回租金,只有5.1%续租。同时,平均11.7个月的租赁期与最长26个月的租赁贷款有很大的不匹配。如果承租人在终止租赁后想提前终止贷款合同,也很容易引发贷款纠纷。

此外,更新率低也可能影响青科公寓的估值。

不久前,共享办公运营商wework因估值低而放弃了ipo。wework估值低的主要原因是租户流动性高。事实上,这也是长期租赁公寓行业面临的一个普遍问题。作为警告,我们的ipo失败也可能影响美国资本市场对青科公寓的判断。

在美国青科公寓首次公开募股的同时,传出消息称杭州醒公寓拖欠房东租金。

《投资者策略》(Investor Strategy)发现,一阵风过后,20多个长期租赁公寓品牌在过去两年已经倒闭。目前,市场上只有少数寡头,如自由、蛋壳和绿色消费者。对于已经完成四轮融资的青科公寓来说,能否上市已经成为生死攸关的问题。(由投资者策略生成)■


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